Судя по всему, ипотека пока останется под контролем государства
В ноябре 2022 года Минфин отказал холдингу «Байтерек» в финансировании программы, субсидирующей ставки вознаграждения для населения по рыночным ипотечным программам БВУ. Денег нет, заявил Минфин. Однако же, сменив гнев на милость, пообещал рассмотреть вопрос в 2023 году. Программа «7–20–25» должна была закончить действие в 2023-м, и правительству с Нацбанком предстояло принять судьбоносное решение, по какому пути будет дальше развиваться ипотечный рынок: по стандартам рыночной экономики или же в русле окончательной победы госкапитализма. Судя по всему, ипотека пока остается под контролем государства. Под занавес 2022 года стало известно, что президент поручил продлить реализацию «7–20–25» до 2029-го.
Предлагая льготные программы, государство ориентируется на создание и поддержание платежеспособного спроса населения, а не на формирование эффективного рыночного механизма, когда через конкурентные предложения коммерческих банков люди получают доступ к финансированию покупки жилья. На заре развития ипотечного рынка банкиры предупреждали, что ипотека – это продукт для среднего класса. Но государство, увидев огромный неплатежеспособный спрос и опасаясь из-за этого социального напряжения, начало запуск льготных госпрограмм. Сегодня льготная ипотека занимает 95% от всех ипотечных выдач. Продление льгот на шесть лет окончательно «добьет» рыночное предложение. На самом деле от льготной ипотеки в данный момент практически невозможно отказаться. При двузначной базовой ставке 16,75%, с учетом банковской маржи 3–5%, рыночная ипотека превышает 20%. Ждать, когда ставка снизится до 4–6%, как это планирует Нацбанк, БВУ не могут, а потребители не хотят.
Коммерческие банки участвуют в «7–20–25», но у них по этой программе небольшие объёмы, и они наверняка с удовольствием бы попали в расширенное продолжение. «Мне, с одной стороны, близка мысль, что с льготным кредитованием и госпрограммами надо «завязывать». С другой – пока мы выдаем 95% ипотеки по госпрограммам, можем игнорировать высокую базовую ставку. Если бы ставка была под 7%, то рыночная ипотека стоила бы 10–11%. Тогда банкам не нужна была бы ипотека с господдержкой», – отмечал глава Freedom Holding Corp. Тимур Турлов (№7 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) в декабре прошлого года. Пока же, по его мнению, для общего развития конкуренции было бы «абсолютно логичным дать банкам равные (с Отбасы банком – F) условия – те же субсидии и трансферы, которые субсидируют ставку». Если государство хочет присутствовать на рынке через свой банк и закрывать какие-то сегменты – пусть присутствует, считает Турлов, но «если дать возможность коммерческим банкам делать то, что делают госбанки, это создаст отличную перспективу для развития ипотечного рынка».
Известный финансист и экономист Галим Хусаинов полагает, что банки абсолютно правы, отмечая, что льготная ипотека должна выдаваться только уязвимым слоям населения. Он также против расширения участия БВУ в льготной ипотеке, поскольку «ее нужно сокращать и увеличивать создание условий для бизнеса, чтобы наращивать конкуренцию». Вместе с тем, по мнению эксперта, государству сложно резко прекратить поддержку строительной отрасли: «Думаю, льготную ипотеку будут продолжать. Но в долгосрочном аспекте чем быстрее мы откажемся от неё, тем быстрее снизим стоимость жилья».
Искаженный эффект
Доступная населению ипотека – это лицевая сторона медали. Оборотная заключается в накоплении существенных дисбалансов. «Текущее состояние рынка, когда 9 из 10 ипотечных займов выдается по льготным ставкам, сложно назвать устойчивым», – говорит первый заместитель председателя совета Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Ирина Кушнарева. Высокая доступность льготных программ увеличивает бюджетную нагрузку и разогревает рынок жилья, где темпы роста цен сильно оторвались от фундаментальных факторов и прежде всего доходов населения. Расходы на выплату премий по госпрограммам последние пять лет растут довольно высоким темпом в 29%, отмечает эксперт. В свою очередь, двузначный рост цен на жилье («первичка» – на 14% в годовом выражении, «вторичка» – на 18,7%) «выступает ограничителем спроса ввиду снижения доступности жилья для граждан с более низким доходом, как правило, наиболее нуждающихся в улучшении жилищных условий».
В итоге, делает вывод Кушнарева, рынок сейчас полностью зависим от бюджетного финансирования, что с учетом его дефицита и планируемого ограничения трансфертов из Нацфонда ввиду вступления бюджетного правила ставит под вопрос удовлетворение растущих потребностей в льготном финансировании.
Доступные кредитные деньги ускорили рост стоимости и физического объёма строящейся недвижимости. При этом купленную «первичку» чаще стали использовать в качестве инвестиционного инструмента. На рынке недвижимости надувается пузырь, несущий сопутствующие риски строительному сектору. Рынок насыщен предложениями «первички»: в Астане, к примеру, при средней реализации 12–14 тыс. квартир в год текущее предложение находится в районе 30 тыс. квартир. Продажа нераскупленных квадратных метров будет растянута во времени и ударит по прибыли застройщиков. Если были бы расширены опции обновлённой «7–20–25», с допуском к участию в долевом строительстве, о чём просят застройщики, размер пузыря стал бы ещё больше. Строительный сектор государство поддерживает исходя из его значения для экономики. Предварительно, по итогам 2022 года доля этого сектора в ВВП составила 5,3%.
Хусаинов, комментируя ситуацию, замечает, что строительная отрасль имеет мультипликативный эффект меньше единицы, поскольку это потребительская инвестиция, которая в будущем не принесёт дохода для страны: «Это так называемый одноразовый эффект». При этом «строительство несёт в себе давление на курс тенге, так как влияет на торговый баланс через импорт». «Из любого вложенного в стройку тенге около 40–50% уходит в импорт через завозимые товары. Через ремонт и обустройство дополнительно стимулируется импорт. Другими словами, мы стимулируем другие экономики. Дешевая ипотека возможна только при снижении инфляции и рисков. Строительство жилья должно быть следствием роста реальных доходов населения, но никак не наоборот», – подчеркивает собеседник.
Кушнарева напоминает, что кредит нужно не только выдать, но и вернуть. С учетом многочисленных и разнообразных инициатив по защите прав заемщиков, которые уже создают крен в сторону отказа от базового принципа, согласно которому кредиты выдаются на основе срочности, платности и возвратности, уровень риска, особенно по крупным долгосрочным займам физических лиц, может значительно возрасти. Государственные институты могут покрывать эти риски из бюджета, тогда как частные обязаны учитывать их с точки зрения собственной финансовой устойчивости.
Пути реформы
Накопленные противоречия сигналят о том, что ипотечный рынок нуждается в пересмотре своей модели. Основная задача – вернуть ипотеку в рынок, сохранив положительные стороны, присущие системе строительных сбережений. На взгляд Кушнаревой, жизнеспособная долгосрочная стратегия реформирования ипотечного рынка должна включать в себя два ключевых принципа. Во-первых, льготная ипотека, куда входят все программы Отбасы банка (поскольку по ним начисляются проценты от государства и выделяются средства из бюджета для их выдачи), должна быть адресной. В её основе должен лежать учёт доходов, социального положения, семейного статуса, а также выслуги лет для отдельных категорий граждан (например военнослужащих). Во-вторых, для общества в целом важно продолжение системной работы над повышением реальных доходов казахстанцев, о чём недавно вновь упомянул глава государства. Доходы эти, говорит Кушнарева, «должны позволять покупать жилье, брать рыночную ипотеку, что будет нивелировать риски неплатежеспособности и надувания пузыря на рынке недвижимости».
Если льготные займы оставят определенным категориям граждан, то встанет вопрос доступа к ипотечным кредитам остального населения. Доступ за счёт субсидирования государством кредитной ставки БВУ не приведет к уменьшению дисбалансов. Ведь в этом случае раздавать льготные займы желающим будет уже не госбанк, а коммерческие структуры. АФК предлагает дать банкам возможность участвовать в системе жилищных сбережений для последующей покупки жилья, чтобы снизить высокую концентрацию и поддержать конкурентные условия на рынке. А главное – обеспечить возможность казахстанцам самим выбирать финансовое учреждение для последующих накоплений и получения жилищного займа.
Кушнарева уточняет, что идея передачи портфеля Отбасы банка рынку не рассматривалась банковским сообществом, так как в данном случае «цель непонятна, но с большой вероятностью это никак не будет способствовать развитию рынка ипотеки». В то же время промежуточные и предварительные займы уже не соответствуют концепции классической системы жилищных сбережений. Поэтому «нет оснований ссылаться на уникальную закрытую модель и ограничивать возможность участвовать в системе жилищных строительных сбережений исключительно одним банком с государственным участием». С учетом бюджетных расходов было бы оптимальным, считает собеседница, сфокусировать деятельность Отбасы банка на системе жилищных строительных сбережений и субсидировании арендного жилья для социально уязвимых слоев населения, создав здоровые условия для развития рыночной ипотеки и строительства жилья.
Рассуждая о реформировании ипотечного кредитования, Хусаинов полагает, что ключевая цель – это обеспечение населения качественным и доступным жильем. «Такие вещи достичь нерыночными механизмами практически невозможно, так как при удешевлении ставки растёт стоимость жилья и эффект будет не такой, какой хотело бы получить государство», – поясняет он. Эксперт считает, что государство должно создать условия для роста предложения и снижения себестоимости строительства: оптимизировать процедуры согласования разрешительной документации; унифицировать вопрос подключения к сетям, когда разрешение даёт система, а не человек; обеспечить равный доступ к земельным участкам; провести строительство необходимой городской и социальной инфраструктуры и т. д. Для снижения стоимости ипотеки следует «удешевлять стоимость риска за счёт сокращения сроков взыскания проблемных займов, увеличивать конкуренцию на рынке, снижать инфляцию и создавать фондовый рынок для получения длинных денег, в том числе за счёт секьюритизации портфелей». Нужно создать рынок ипотечных облигаций, улучшив закон по взысканию, чтобы они действительно были обеспеченными, выработать механизм реализации жилья на этапе строительства. Любые другие вариации ипотечных программ будут вредить экономике, убежден Хусаинов.