Как на рынке съемного жилья отразилось начало учебного года и мобилизация в России
Cреди казахстанцев не утихают разговоры о трудностях со съемом жилья в Алматы. Жители и гости мегаполиса не могут найти подходящие варианты, а если и находят, то по баснословным ценам. Все чаще звучит мнение, что порой дешевле жить в гостиницах, а не в арендных квартирах. А с объявлением мобилизации в России 21 сентября социальные сети взорвали сообщения о ещё большем подорожании арендного жилья. Forbes.kz постарался выяснить, что же происходит с рынком аренды, кто его контролирует, от чего зависит стоимость съемных квадратов, как на неё влияют иностранцы и ожидать ли снижения цен.
Что почем?
По данным Бюро национальной статистики (БНС), в августе 2022 года цены на съемные квартиры в Казахстане подросли почти на 12,5% по сравнению с июлем. По данным портала Krisha.kz, к середине сентября рост уже зафиксировался на отметке 18,6% по отношению к июлю. В годовом выражении, по данным БНС, рост цен на съемное жилье составил 31,8%, что, по мнению экспертов рынка, – весьма серьёзный показатель. И наиболее ощутимое повышение цен наблюдается в Алматы.
Цены на арендное жилье в Алматы в начале августа в среднем составляли 150 тыс. тенге в месяц за однокомнатную квартиру и 320 тыс. тенге за «трешку». В то время как ещё в июне трёхкомнатную квартиру вполне реально было снять в пределах 250-280 тыс. тенге. В новых ЖК цена за месяц аренды и вовсе достигала полумиллиона тенге.
С 15 сентября по 21 сентября цены уже зафиксировались в таком диапазоне: однокомнатные — 180-190 тыс. тенге, двухкомнатные — 280-300 тыс. тенге, и трёхкомнатные — в районе 450 тыс. тенге.
Горячий сезон
С началом учебного года в крупных городах Казахстана из года в год наблюдается ажиотаж на рынке арендного жилья. Особенно в сегменте экономкласса, так как снимают их в основном студенты. И, по правилам рынка, если растёт спрос, то растут и цены. Как объяснила аналитик портала Krisha.kz Алина Буравцева, это происходит из-за «сжатия» рынка.
- В момент ажиотажа на рынке сначала расхватываются все дешевые квартиры. И в какой-то момент рынок сжимается, объектов становится меньше, но более дорогие предложения остаются. Они как раз и тянут вверх цены тех квартир, которые выходят на рынок чуть позже. Арендодатели ориентируются на цены тех квартир, которые остались невостребованными. Получается цепная реакция. Ни один здравомыслящий собственник жилья не будет сдавать квартиру ниже рыночной стоимости, — объяснила Алина Буравцева.
Спрос на арендное жилье в Казахстане превышает число предложений в 1,5-2 раза. Советник президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко объясняет эту разницу демографическим ростом и урбанизацией.
- Население Казахстана с прошлой переписи населения (в 2009 году) выросло на 20%, или на 3,2 млн человек. Доля горожан увеличилась до 61,2%, соответственно, наблюдается уменьшение доли сельского населения до 38,8%. Наибольший рост городского населения отмечается в шести регионах страны: Акмолинской, Актюбинской, ЗКО, ВКО, СКО, Кызылординской областях. Только население столицы выросло в два раза. Отсюда и изменения на рынке аренды, — объясняет риелтор.
Солидарна с Лукьяненко и Алина Буравцева.
- В малых городах и посёлках нет возможности получить хорошее образование и найти работу. Люди стремятся в больше города, особенно в Алматы. Студенты заканчивают университеты, колледжи и остаются здесь работать. Тут же прибывает новая волна внутренних мигрантов. И так циклично. При этом, снимая жильё, мало кому удаётся копить на собственное, поэтому дефицит нарастает ежегодно,- говорит она.
По данным миграционной полиции, за январь-август 2022 года в Алматы отмечается прирост населения почти 34 тыс. человек, из них 21 тыс. – это положительное сальдо миграции. Эти люди приехали в мегаполис из-за рубежа и из других городов Казахстана.
Инфляция
Цены не взлетели в одночасье, говорят собеседницы Forbes.kz. Ежегодно они планомерно повышаются на 10-15%. Однако в этом году цены на аренду подросли почти на треть – на 31,8% (данные БНС). Как отмечает Нина Лукьяненко, это серьёзный показатель, но более чем половина в этом показателе – «заслуга» инфляции.
- Рост цен отмечен на все: товары, продукты, услуги. Из-за отсутствия развитого производства внутри страны все чаще слышен термин «импортируемая инфляция». Объективно понятно всем, что покупательская способность тенге падает, причём значительно. А так как аренда – это услуга, то цены на неё тоже будут расти, — объясняет Лукьяненко.
Иностранные гости
Эксперты отмечают, что до последнего времени на повышение цен, хоть и незначительно, но влиял спрос на арендное жилье со стороны граждан других стран. Но из-за мобилизации в соседней стране и хлынувших в Казахстан россиян на рынке аренды стало происходить что-то невероятное.
По словам Алины Буравцевой, ажиотаж в сети создают сами казахстанцы: они надеются заработать как можно больше и выставляют квартиры в аренду значительно дороже средней рыночной стоимости. И это только подогревает ажиотаж.
Например, мы нашли объявление, размещённое 22 сентября, о сдаче в аренду трёхкомнатной квартиры за 900 тыс. тенге. Аналитика портала Krisha.kz показывает, что это предложение более чем в три с половиной раза дороже, чем аналогичные предложения на квартиры в этом же районе.
Но такие случаи единичные, отмечает аналитик. Массовые изменения в цене и, тем более, спросе за период с 21 по 22 сентября не зафиксированы, хотя мониторинг этих показателей идёт постоянно.
О том, что обстановка пока ещё достаточно спокойная, говорит и Нина Лукьяненко.
- Пока мы никакого влияния на рынок аренды не ощутили. Изменения будут зависеть от того миграционного потока, который мы в обозримом будущем сможем наблюдать. Давать какие-то прогнозы рано, в том числе и потому, что в РФ наложены запреты на выезд определенных категорий граждан, — уточнила риелтор.
Гостиница или квартира?
Насколько сейчас популярна аренда номеров в гостиницах вместо квартиры? Эксперты ответили единогласно – не популярна. Более того, назвать такой вариант альтернативой крайне затруднительно.
Если смотреть расценки на хостелы и гостиницы через популярные поисковики, из того, что удалось найти на ближайшие даты, – самые дешевые предложения варьируются от 10 до 13 тыс. тенге за ночь. Хотя ещё в прошлом году по крайней мере хостелы можно было снять за 5 тыс. тенге в сутки, вспоминает Алина Буравцева. Соответственно, в месяц аренда такого жилья составит от 300 до 400 тыс. тенге.
- Сказать, что это хорошая альтернатива, язык не повернется. Многие снимают квартиры семьями, с детьми, и проживание в гостинице для них будет в разы дороже, — подсчитывает Алина Буравцева.
Общежития сбавят темпы роста
По словам наших собеседниц, цены на съемное жилье диктует исключительно сам рынок и никакие инстанции либо риелторы не могут на него влиять. А для того чтобы сезонный ажиотаж меньше влиял на стоимость арендного жилья, Нина Лукьяненко предлагает решать вопрос с проживанием студентов на уровне учебных заведений, а не с владельцами недвижимости.
- Вместо призывов заставить хозяев сдавать квартиры студентам, стоит поискать механизмы обеспечения студентов жильем при вузе. Ведь это мировая практика, когда учебные заведения имеют собственные кампусы для проживания учеников и предоставляют им такие возможности на различных условиях. Вот это и будет регулятором цен на аренду недорогого сегмента.
Что же касается дальнейших прогнозов, то, по словам экспертов, снижения цен ожидать точно не стоит. Ажиотаж в скором времени пройдёт, рынок стабилизируется, предложений станет больше, однако сами цены зафиксируются на прежнем уровне и будут расти в рамках внутренней инфляции.