Жизнь в аренде: казахстанцам стало сложнее снять квартиру

«Помогите снять»

«Помогите снять квартиру в Алматы, по адекватной цене и в нормальном состоянии», — пестрят объявлениями соцсети в 2021 году. И хотя понятие «нормальности» состояния и «адекватности» цен для всех разные, трудности с поиском подходящего жилья в 2021 году испытали многие казахстанцы. Цены на съемные квадраты стали повышаться ещё с начала года, а к осени начался настоящий ажиотаж, который наблюдается и по сей день.

Эксперты отмечают, что рост арендных цен связан со многими факторами, но один из главных — повышение стоимости на рынке продажи недвижимости.

- Сегменты аренды и продажи жилья тесно связаны. Повышенный спрос на покупку жилья и рост цен в 2021 году привёл к «вымыванию» предложения в сегменте аренды. На волне роста цен многие собственники арендного жилья приняли решение зафиксировать прибыль, продав его. А те, кто решил не продавать, естественно, подняли оплату за аренду, чтобы сохранить доходность, — говорит Анна Шацкая, независимый аналитик рынка недвижимости.

Те, кто планировал покупать жилье, но отложил этот вопрос из-за повышения цен, продолжили жить в съемных квартирах, чем тоже спровоцировали спрос, который, как всем известно, и рождает предложение, правда, уже по завышенной цене.

Ослабление карантинных мер, возвращение традиционных форматов учебы и работы, большая инфляция и общий рост цен также стали причиной повышенного спроса на арендное жилье. И так как в 2020 году многие арендодатели из-за локдауна потеряли своих клиентов, то в этом они попытались компенсировать упущенную выгоду.

По данным официальной статистики, ставки аренды в РК с ноября 2020 по ноябрь 2021 выросли на 17%. Но это «средняя температура по больнице». Лидером по росту ставок стал Алматы. За обозначенный период аренда тут выросла аж на 40%! Недалеко ушли Шымкент и Уральск — здесь цены поднялись на 32%. Более слабый рост был зафиксирован в Талдыкоргане, Таразе и Костанае – в пределах 4-6%. А на рынке продаж цены выросли в среднем на 20%.

Платили 140 тысяч, подняли до 240 тысяч

Отмечается подъём цен не только для новых арендаторов, но и для тех, кто уже снимает жилье. Арендодатели решили не упускать возможности и «навариться» даже на тех, кто арендует квартиры не первый год.

- Мы снимали квартиру в Алматы 4 года, платили за «двушку» 140 тысяч тенге. Но осенью хозяйка квартиры внезапно подняла цену до 240 тысяч, — жалуется Зарина Абетова, жительница мегаполиса. При этом хозяева не сделали ремонт, не сменили технику или мебель, то есть совершенно не улучшили жилищные условия. Мы вынуждены были съехать, но не могли найти квартиру пару месяцев. В объявлениях с эпитетами «комфортабельная» и «уютная» были фотографии квартир, в которых ремонт не делался уже лет тридцать, зато просили за них 140-180 тысяч, и это за однокомнатную!

Ирина Архипова, руководитель практики «Арендный бизнес» в юридической компании Leila Zulfugarova and Partners, уверена: если между арендодателем и арендатором был заключен договор, квартиросъемщик избежал бы неприятной неожиданности.

- Об обоснованности повышения арендной платы можно говорить в каждом конкретном случае исходя из условий действующего договора аренды. Раз арендаторы вынуждены были соглашаться, значит, не были защищены договором от такой ситуации, — объясняет Ирина Архипова. — Рынок аренды в Казахстане стихийный и регулируется устными договорами между сторонами. Собственники недвижимости принимают самостоятельное решение о цене и условиях договора аренды. Арендаторы в большинстве случаях соглашаются на них. Или ищут для себя другие варианты.

Эксперты объясняют, что повышение цен связано ещё и с тем, что в Казахстане отсутствует институт доходной недвижимости.

- К примеру, в Европе есть доходные дома, квартиры в которых сдаются в аренду. Владелец дома заинтересован в формировании пула постоянных и лояльных арендаторов, и там люди живут в аренде всю жизнь, — говорит Ирина Архипова. — Но в Казахстане такого пока нет.

Мнение коллеги разделяет и Анна Шацкая. Она говорит, что казахстанский рынок аренды на 80-90% — теневой и никем не контролируется. Большинство арендодателей «сами себе хозяева» и могут ставить любую цену. Однако если бы их деятельность была официально зарегистрирована в налоговых организациях, то с повышением стоимости за сдачу квадратов выросли бы и налоги, а это уже выгодно далеко не всем.

- Конечно, арендодатели обязаны регистрировать свою деятельность официально и платить налоги. Но, как правило, это делают только те, кто занимается посуточной сдачей жилья, когда предоставление документов арендатору чаще всего обязательно, — говорит Анна.

Так ли страшен риелтор, как его малюют

Есть много случаев, когда арендатор находит на сайте объявлений жильё, созванивается с «хозяином» недвижимости, но на этапе сделки оказывается, что «хозяин» — это риелтор, которому, конечно, полагается процент от сделки либо фиксированная сумма. Эксперты говорят, что риелторские услуги – это рынок несколько сомнительного качества. И стал он таким за счёт того, что здесь испокон веков действуют множество мошенников и «серых» риелторов.

- Много маклеров предоставляют недостоверную информацию и считают это нормой в работе. Я двадцать лет наблюдаю за тем, как этим специалистам хотят придать какой-то статус и профессиональный уровень. Но многие посредники сами себя сильно дискредитировали, — сетует Ирина Архипова.

Исходя из этого, многие арендаторы ищут варианты самостоятельно — они боятся столкнуться с недобросовестными риелторами и не хотят платить комиссию. Но сказать, что маклеры не пользуются популярностью на рынке аренды, нельзя. Их услуги востребованы у арендодателей, причём зачастую именно у тех, для кого аренда — не основной вид заработка.

- В некоторых случаях собственники полностью отдают свою недвижимость в управление риелторам по договору субаренды. То есть сдают недвижимость в аренду риелтору по одной цене, а риелтор уже арендатору – по более высокой. Маржа – вознаграждение риелтора, — говорит Анна Шацкая.

Получается, что одни не хотят искать квартиру через посредников, а вторые, напротив, не хотят сдавать жилье без них. Так сделки затягиваются, и клиенты месяцами не могут найти подходящее жилье, а хозяева недвижимости – клиентов.

На сделках негативно сказываются и обманные объявления: красивая картинка, привлекательная цена, но при обращении по указанному телефону оказывается, что такой квартиры нет. Однако «специалисты» обещают найти похожую, если потенциальный арендатор переведет им 10-20 тысяч тенге. На вопрос о том, реальная ли это работа агентств по недвижимости или очередная мошенническая схема, специалисты больше склоняются ко второму варианту.

- В риелторском бизнесе наряду с профессионалами трудятся и сомнительные личности, и истории с «утками» — это главная их тема. Конечно, не нужно делать никаких переводов и слепо доверяться незнакомым посредникам. Лучше всего работать с проверенной компанией с многолетним опытом работы, проехать к ним офис и заключить договор на месте. При этом попросить показать список потенциальных вариантов, — советует Анна Шацкая.

Мошеннических схем может быть множество, но все они имеют два ключевых момента: дешевизна хорошего предложения и срочность денежного взноса.

- Общая характеристика: мошенники создают суету и нервозность. Они могут работать удалённо или встретиться с вами на квартире. Обычно квартира снята в аренду посуточно и без документов, — рассказывает Ирина Архипова.

Несмотря на то что в стране давно работают сервисы по поиску жилья, панацеей они не стали. Казахстанцы, боясь мошенников и лишних трат, вынуждены искать подходящие варианты по старинке: через знакомых, родственников, объявления на своих страничках в соцсетях и т.д.

Коммерческой недвижимости нужна реконцепция

Что касается коммерческой аренды, то, по данным экспертов, пандемия на этом рынке сказалась разнонаправленно. Так, арендные ставки помещений, расположенных на первых этажах жилых домов и комплексов, выросли с начала года в среднем на 15-20%. В отдельно стоящих зданиях и коттеджах ставки снизились более чем на 10%.

- В условиях пандемии основной политикой девелоперов остается удержание арендаторов, а ретейлеры нацелены на оптимизацию торговых точек. Тренд на развитие интернет-торговли, получившей мощный импульс с начала пандемии, заставляет ретейл перестраивать бизнес-модели в сторону развития онлайн-коммуникаций, сокращать физические арендуемые площади, а также уходить из ТРЦ в стрит-ретейл, — объясняет Анна Шацкая.- На этом фоне конкуренция между ретейлерами будет возрастать, что приведет к оттоку арендаторов и посетителей из торговых объектов со слабой концепцией. Поэтому для многих девелоперов становится актуальным вопрос реконцепции своих объектов. Рынок офисной недвижимости при этом чувствует себя лучше: спрос практически восстановился, ставки аренды растут.